Rentetarieven, fiscale regels, de waarde van uw huis, boeteclausules: of het slim is spaargeld te gebruiken om de hypotheek of een deel ervan af te lossen hangt af van veel factoren. Rob Dorscheidt, hoofd onderzoek Geld & Gezond van de Consumentenbond, analyseert de voor- en nadelen.

Aflossen, het is de Nederlander niet aangeboren. ‘Integendeel’, zegt Rob Dorscheidt. De verklaring is vrij simpel: ‘We zijn dol op belastingvoordeel en de fiscale regels belonen het in stand houden van de hypotheekschuld: over de kosten van de lening betalen we geen belasting. Daar is de hele Nederlandse woningmarkt op gebaseerd. De Consumentenbond raadt altijd aan te sparen voor een grote aankoop, maar de woningmarkt is de uitzondering op die regel. Die werkt gewoon anders. Lenen voor een woning is voordeliger dan ervoor sparen.’

Dorscheidt (45) geeft bij de Consumentenbond leiding aan de afdeling die onderzoek doet op de terreinen financiën en gezondheid. De woningmarkt is voor de vereniging ‘een klassieker’. ‘Beslissingen rond de eigen woning hebben verstrekkende gevolgen en horen bij de belangrijkste financiële kwesties waarmee mensen geconfronteerd worden.’

Hypotheekverstrekkers signaleren nu een trend dat spaargeld wordt gebruikt om een deel van de hypotheek vervroegd af te lossen. Is dat een breuk met het verleden?
‘De afgelopen jaren is wel het bewustzijn voor schulden toegenomen. Bovendien is een kenmerk van de huidige recessie dat de consument spaarzamer is dan voorheen. We geven minder uit. Maar ik heb niet de indruk dat er sprake is van een massale beweging. Dat zou ook niet voor de hand liggen: ondanks alle discussie is er nog niets veranderd in de regels voor fiscale aftrek van hypotheekrente.’

Aflossen zou niet zozeer ingegeven zijn door hoge hypotheeklasten, maar eerder door lage spaarrentes. Mensen redeneren: als ik geen rendement meer maak op mijn spaargeld, kan ik het maar beter gebruiken om mijn hypotheeklasten te verlagen.
‘Dat klopt. Maar hou er wel rekening mee dat het verschil tussen het rendement op je spaargeld en de hypotheekrente die je betaalt minstens ongeveer 3%-punt moet zijn wil het financieel aantrekkelijk zijn om een deel van je hypotheek met dat spaargeld af te lossen. Over het bedrag dat je aflost, loop je immers de fiscale renteaftrek mis.’

Bijvoorbeeld: ik krijg nu 3,1% op een eenjarig spaardeposito en ik betaal 5,2% hypotheekrente. Niets aan doen?
‘Je moet eerst nog 1,2%-punt vermogensrendementsheffing aftrekken van de spaarrente, voor zover dat spaargeld boven de vrijstelling van € 21.139 uitkomt. Met € 100.000 spaargeld kom je dan uit op een rendement van ruim 2,1%. Twijfelgeval dus. Hoe zwaar wegen vervolgens de niet-financiële argumenten? Hoeveel waarde hecht je aan de flexibiliteit van spaargeld? Eenmaal in het huis gestopt, zit je geld vast. Dat geld kun je later, bij een verhuizing, niet meer uit het huis halen. Als je nieuwe huis duurder is dan het oude moet alle overwaarde uit de verkoop van het oude gebruikt worden voor de financiering van het nieuwe. Dat geld eruit halen en wat extra bijlenen kan niet meer, in ieder geval niet met fiscale aftrek van de rente.’

Eigenlijk ontraadt u aflossen in een dergelijk geval.
‘Ja. Ik denk dat extra aflossen alleen gunstig is in bijzondere gevallen en dan gaat het vooral om kleine hypotheken. Een oude, kleine annuïteitenhypotheek aflossen levert vrijwel altijd meteen geld op. Ook als de betaalde hypotheekrente lager of gelijk is aan het eigenwoningforfait is aflossen gunstig. Want in een dergelijk geval is de hypotheekrente in zijn geheel niet aftrekbaar. Dat is dus het geval bij een kleine hypotheek, maar ook bij een heel duur huis.’

Met mijn gemiddelde spaarhypotheek en mijn gemiddelde woning moet ik er niet aan beginnen?
‘Op een spaarhypotheek moet je sowieso nooit aflossen. Dat geldt ook voor andere hypotheekvormen met extra fiscale voorwaarden, vaak in combinatie met een levensverzekering. Voor je het weet, treed je met een extra aflossing buiten die voorwaarden en dan raak je fiscaal voordeel kwijt. En als je aflost op een beleggingsverzekeringshypotheek kan een naheffing volgen, namelijk als de eindopbrengst van de beleggingsverzekering hoger is dan de hypotheek.
‘Verder zal de gemiddelde hypotheek een boeteclausule bevatten en dan gaat het in de meeste gevallen toch echt om ontmoedigende bedragen. Vaak is 10% van het geleende bedrag boetevrij af te lossen, maar dat verschilt per aanbieder en per hypotheekvorm. Zoek ook dat dus goed uit. Het beste aflossingsmoment is overigens het einde van de rentevaste periode. Op het moment dat de rente herzien wordt, mag je meestal de hele hypotheek boetevrij aflossen.’

Nogal wat beren op de weg dus als je lagere maandlasten wil.
‘Als het je alleen om de lagere maandlasten te doen is, kun je daar simpelweg de rente op je spaargeld voor gebruiken. Met de digitale huishoudboekjes die de banken aanbieden, kun je dat goed in eigen beheer organiseren. Dan sla je twee vliegen in een klap: je houdt de buffer van je spaargeld in stand en je blijft maximaal profiteren van de renteaftrek. Mocht de overheid dan straks de renteaftrek gaan wijzigen of op een andere manier het aflossen van de hypotheekschuld gaan stimuleren, dan heb je het geld daarvoor nog liggen.’

En als het verschil tussen mijn hypotheekrente en de spaartarieven nu groter wordt?
‘Maak eens per jaar de balans op en zet de argumenten telkens op een rij. Op een gegeven moment zal het directe financiële voordeel wellicht opwegen tegen het verlies van flexibiliteit. Maar hoe zwaar de verschillende argumenten wegen, dat is echt persoonlijk.’

——

Het sommetje
Levert het aflossen op een hypotheek met spaargeld iets op?

1. Bepaal wat de huidige netto inkomsten zijn uit het spaargeld: dat is de rente op de spaarrekening(en) minus de vermogensrendementsheffing, 1,2% over het bedrag boven de vrijstelling van € 21.139 per persoon.
2. Bepaal de huidige netto kosten van de hypotheeklening. Trek van de betaalde hypotheekrente het eigenwoningforfait af, dat is 0,6% van de WOZ-waarde van de woning. Van het resultaat kunt u het IB-percentage aftrekken dat op u van toepassing is. Dan blijven de netto kosten over.
3. Trek de inkomsten uit het spaargeld (1) af van de kosten van de hypotheeklening (2).
4. Bepaal de inkomsten uit het spaargeld als daar het bedrag van de aflossing van afgetrokken is.
5. Bepaal de netto kosten van de hypotheeklening minus het bedrag van de aflossing.
6. Bepaal het nieuwe saldo en vergelijk het met het saldo in (3).

Stel, u heeft € 70.000 spaargeld en u mag boetevrij 10% van uw hypotheek van € 400.000 aflossen. De spaarrekening levert 2,8% op, het IB-percentage is 52, de hypotheekrente is 5,4% en de WOZ-waarde van het huis is € 450.000. U kunt gebruik maken van een dubbele vrijstelling voor de vermogensrendementsheffing.

1. U ontvangt € 1960 rente en betaalt € 332 vermogensrendementsheffing. Netto spaarinkomsten: € 1627.
2. Bruto rente is € 21.600, het forfait € 2700. Uw aftrek is € 9828, netto betaalt u € 11.772.
3. Het saldo is € 10.145.
4. Na de extra aflossing van € 40.000 op de hypotheek ontvangt nu nog € 840 rente en betaalt geen vermogensrendementsheffing meer.
5. De bruto rente is € 19.440 , het forfait blijft € 2700. Netto betaalt u € 10.735.
6. Het nieuwe saldo is € 9895. Het voordeel van de aflossing is € 250 per jaar.

Hoe kleiner de hypotheek en hoe hoger de WOZ-waarde, hoe voordeliger aflossen is.

——

Tophypotheek
Aflossen op een hoge hypotheek kan gunstig zijn als het om een tophypotheek gaat. Dat is een hypotheek waarbij meer dan 75% van de executiewaarde van het huis geleend is. Sommige tophypotheken kennen een renteopslag en die vervalt als het geleende bedrag daalt tot onder een van tevoren vastgestelde grens. Let wel op, zo waarschuwt de Consumentenbond, want sommige banken wachten met de renteverlaging tot de renteherzieningsdatum.

——

De wet
In 2004 en 2005 zijn twee wettelijke bepalingen ingegaan die nog steeds hun stempel drukken op de vraag onder welke omstandigheden aflossen gunstig is. In 2004 ging de zogeheten Bijleenregeling in, die bepaalde dat bij een verhuizing de overwaarde van het oude huis per se gestopt moet worden in de financiering van het nieuwe huis. Een wereldreis maken van dat geld en vervolgens weer een hoge hypotheek afsluiten, dat kon toen niet meer. Het is een regeling die aflossing niet stimuleert.
Een tweede regeling, de Wet Hillen uit 2005, doet dat juist wel, tenminste voor kleine hypotheken. Voorheen waren huizenbezitters met (zeer) lage hypotheeklasten fiscaal de klos omdat ze toch het eigenwoningforfait bij hun belastbare inkomen moesten optellen. De Wet Hillen maakte daar een eind aan: als de betaalde hypotheekrente lager is dan het forfait, kan een extra aftrekpost ter grootte van het verschil worden opgenomen. Maar van renteaftrek is geen sprake meer, en daarom is aflossen in een dergelijk geval de beste oplossing.

——

Aan het einde van het jaar
Wilt u aflossen op uw hypotheek, dan kunt u dat het beste doen aan het einde van het jaar, zo tipt de Consumentenbond. De regels voor de vermogensrendementsheffing zijn namelijk veranderd. Voorheen ging de Belastingdienst uit van het gemiddelde van uw vermogen op 1 januari en op 31 december. Sinds vorig jaar telt alleen het vermogen op 1 januari. Gebruikt u kort na 1 januari spaargeld om uw hypotheek af te lossen, dan betaalt u toch over het hele jaar vermogensrendementsheffing, voor spaargeld dus waar u niet de beschikking meer over heeft.

——

Aflossen? Nee, bijstorten!
Aflossen op een spaarhypotheek is een heel slecht idee. Deze hypotheekvorm, en ook de bankspaarhypotheek, leent zich juist uitstekend voor het bijstorten van premie. Dat is een zeer rendabele bestemming voor spaargeld dat echt ‘over’ is. Hoe hoger het marginale belastingtarief, des te voordeliger is het om extra premie te storten. Dat kan overigens maar binnen bepaalde fiscale grenzen.

——

Gepubliceerd in MijnRendement, juni 2012.

——